Cláusulas peligrosas en el contrato de local

1. Duración y prórroga unilateral

Si el contrato es muy corto (1 año) y la prórroga depende solo del propietario, puedes quedarte sin local justo cuando el negocio empieza a funcionar. Revisa:

• Duración inicial y si hay prórrogas automáticas o pactadas.
• Quién puede no renovar y con qué preaviso.
• Si hay “renta de mercado” al renovar que permita subir de golpe.

2. Actualización de renta desproporcionada

Es habitual indexar al IPC. El riesgo aparece cuando se añade un mínimo de subida fijo, un porcentaje por encima del IPC o una revisión a “precio de mercado” sin método claro. Pide que la actualización sea razonable y previsible.

3. Obras y mejoras a cargo del inquilino sin límite

Cláusulas del tipo “el inquilino asumirá cualquier obra que exija la normativa” pueden trasladarte costes enormes (accesibilidad, extracción, estructura). Negocia:

• Qué obras son de mantenimiento ordinario (tuyas) y cuáles de conservación estructural o de cumplimiento previo (del propietario).
• Tope o reparto en obras impuestas por nueva normativa.
• Autorización por escrito para tus obras de adecuación y qué pasa con ellas al final del contrato.

4. Cesión y traspaso prohibidos o muy restringidos

Si en el futuro quieres vender el negocio o ceder el local, una prohibición total de cesión te deja atrapado. Busca al menos la posibilidad de cesión con autorización del propietario no denegable de forma arbitraria, o un régimen claro de traspaso.

5. Fianza y garantías excesivas

Además de la fianza legal, a veces se piden varios meses de aval “a primer requerimiento”. Calcula el capital inmovilizado y si el riesgo del propietario justifica tanto. Intenta limitar el aval en tiempo o importe.

6. Resolución anticipada muy desequilibrada

Cláusulas que permiten al propietario resolver por cualquier incumplimiento leve, o que te obligan a pagar todas las rentas restantes si te vas, son de alto riesgo. Revisa causas de resolución, plazos de subsanación y posibles indemnizaciones.

7. Responsabilidad por vicios o por la licencia

Si el contrato dice que “el inquilino conoce el estado del local y renuncia a reclamaciones” o que “la obtención de licencia es a su exclusivo cargo y riesgo”, estás asumiendo problemas que quizás ya existían. Mejor:

• Declaración del propietario sobre el estado y sobre la licencia o uso actual.
• Cláusula suspensiva condicionada a la licencia compatible, si aplica.

8. Gastos repercutidos sin control

IBI, comunidad, seguros, tasas… Si todo se reparte al inquilino sin límite ni justificación, el “alquiler barato” deja de serlo. Exige listado claro de qué se repercute y cómo se acredita.

Resumen: qué no dejar pasar

1. Duración y salida (preaviso, prórroga, penalización).
2. Cómo sube la renta.
3. Quién paga obras y cumplimiento normativo.
4. Cesión / traspaso.
5. Garantías y cuánto dinero dejas inmovilizado.
6. Qué pasa si la licencia no es viable.